Mieszkanie może stać puste przez kilka tygodni nie tylko dlatego, że właściciel ustalił zbyt wysoki czynsz. Na zainteresowanie najemców wpływają również zdjęcia, stan wyposażenia oraz sposób opisania warunków najmu. Business Insider Polska przeanalizował najczęstsze bariery, na które zwracają uwagę osoby szukające lokalu.
Materiał opublikowany 30 września 2026 r. opiera się między innymi na opinii Daniela Wojdy, właściciela biura Nieruchomości 360°. Z jego obserwacji wynika, że prywatni właściciele często wyceniają mieszkanie na podstawie własnych kosztów, zamiast porównywać je z podobnymi ofertami w tej samej okolicy.
Cena musi konkurować z innymi ofertami
Właściciel może uwzględniać w kalkulacji ratę kredytu, opłaty administracyjne, koszty remontu oraz oczekiwany zysk. Dla najemcy ważniejsze jest jednak to, jak dany lokal wypada na tle innych mieszkań dostępnych w podobnej cenie i lokalizacji.
Wojda zwraca uwagę, że popularna strategia „wystawię drożej, a później obniżę” może mieć negatywne skutki. Ogłoszenie, które przez wiele tygodni nie wzbudza zainteresowania, traci efekt nowości. W tym czasie właściciel nie otrzymuje czynszu, a mieszkanie nadal generuje koszty.
Przykład przytoczony w materiale pokazuje skalę takiej kalkulacji. Jeśli oczekiwany czynsz wynosi 3,5 tys. zł miesięcznie, dwa miesiące bez najemcy oznaczają 7 tys. zł utraconego przychodu. Obniżenie stawki o 300 zł miesięcznie pozwoliłoby odrobić tę różnicę dopiero po niemal dwóch latach. Nie oznacza to, że każdą ofertę trzeba od razu przeceniać, ale koszt oczekiwania powinien być częścią decyzji.
| Element oferty | Co wynika z materiału | Znaczenie dla właściciela |
|---|---|---|
| Czynsz | Właściciele mogą odnosić cenę do własnych kosztów, a nie rynku | Warto porównać podobne lokale w tej samej okolicy |
| Zdjęcia | Ciemne fotografie, bałagan i brak części pomieszczeń osłabiają ofertę | Pierwsza selekcja odbywa się jeszcze przed wizytą |
| Wyposażenie | Zużyte lub przypadkowe meble mogą obniżać atrakcyjność mieszkania | Niewielkie poprawki mogą być skuteczniejsze niż kosztowny remont |
| Treść ogłoszenia | Lista zakazów na początku może zniechęcić także właściwych kandydatów | Wymagania należy przedstawić jasno, ale bez tonu konfrontacji |
Zdjęcia decydują o pierwszej selekcji
Najemca często podejmuje pierwszą decyzję na podstawie kilku fotografii. Zdjęcia wykonane po zmroku, z opuszczonymi roletami albo pokazujące bałagan mogą sprawić, że lokal zostanie pominięty, nawet jeśli na żywo wygląda lepiej. Podobny efekt może wywołać brak zdjęć części pomieszczeń lub fotografie wykonane bez odpowiedniej perspektywy.
Według Wojdy problemem bywają także prywatne rzeczy obecnego lokatora i nadmiar dekoracji. Oferta powinna pokazywać przestrzeń, a nie przede wszystkim wyposażenie, którego właściciel nie chciał już używać w swoim domu.
Business Insider Polska przywołuje przykład dwupokojowego mieszkania w Pruszkowie. Lokal był oferowany za 2,5 tys. zł miesięcznie. Przez cztery tygodnie właściciel odebrał tylko dwa telefony. Zdjęcia były ciemne, a zagracone wnętrze sprawiało wrażenie mniejszego. Przygotowanie mieszkania obejmowało między innymi jasną narzutę, roślinę, poduszki na sofę i świeże ręczniki. Koszt tych zmian miał wynieść kilkaset złotych.
Standard mieszkania nie musi oznaczać drogiego remontu
Najemcy nie zawsze oczekują designerskiego wystroju ani nowych mebli. Znaczenie może mieć jednak stan podstawowego wyposażenia: stara kanapa, zużyty materac, przypadkowe komplety mebli czy wysłużone sprzęty mogą sugerować, że lokal nie był odpowiednio przygotowany.
Wojda ocenia, że rynek najmu się profesjonalizuje, a dla części najemców mieszkanie jest także miejscem pracy. Dlatego liczą się funkcjonalność, neutralny wystrój, dostępna przestrzeń i zadbane otoczenie. W praktyce nie zawsze oznacza to konieczność generalnego remontu. Malowanie, wymiana materaca, zasłon lub oświetlenia może poprawić odbiór lokalu mniejszym kosztem.
Ton ogłoszenia może zawęzić grono zainteresowanych
Nie tylko zdjęcia i cena wpływają na odbiór oferty. Znaczenie ma także treść ogłoszenia. Długa lista zakazów i żądań umieszczona w pierwszych zdaniach może sugerować przyszłe problemy w relacji z właścicielem. Dotyczy to również osób, które spełniają formalne wymagania, ale rezygnują po lekturze opisu.
Właściciel powinien jasno określić warunki najmu, jednak równie ważne jest przedstawienie atutów mieszkania: lokalizacji, układu pomieszczeń, wyposażenia i dostępności. Nie należy zakładać, że każda obniżka ceny naprawi słabo przygotowaną ofertę.
Co pozostaje niejasne
Opisane obserwacje pochodzą z materiału Business Insider Polska oraz wypowiedzi jednego eksperta rynku nieruchomości. Nie są niezależnym badaniem wszystkich ofert najmu w Polsce. W dostępnym materiale nie ma także danych pokazujących, jak często poszczególne czynniki — cena, zdjęcia, wyposażenie lub treść ogłoszenia — decydują o podpisaniu umowy. Przed zmianą czynszu właściciel powinien więc sprawdzić porównywalne lokale w swojej okolicy i uwzględnić koszt kolejnych tygodni pustostanu.
Źródło: Business Insider Polska, „Zdjęcia i wymagania mogą zniechęcić. Sprawdziliśmy, co blokuje wynajem mieszkań”, https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/wynajem-mieszkania-stoi-w-miejscu-cena-i-zdjecia-moga-odstraszac-najemcow/qebvylq
Źródła i weryfikacja
Materiał przygotowano jako praktyczną notatkę redakcyjną. Przed decyzjami prawnymi, finansowymi lub urzędowymi sprawdzaj dane w źródle pierwotnym.
- Oficjalne źródła i weryfikacja redakcyjna