Czy po wrześniu 2026 r. da się jeszcze coś wybudować? O nowych zasadach dotyczących budynków [OPINIA]

Od 20 września 2026 r. mają zacząć obowiązywać nowe przepisy określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii wciąż nie jest ostateczny, a prawnicy zajmujący się rynkiem nieruchomości ostrzegają, że tempo prac może uderzyć w opłacalność inwestycji i ceny działek. To jedna z najbardziej doniosłych regulacji dla rynku nieruchomości od czasu reform planistycznych — ocenia Krzysztof Granat, radca prawny i partner zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy.

Poniżej najważniejsze wnioski z jego opinii opublikowanej przez Business Insider Polska.

Nowe przepisy dla budynków — o co chodzi

Projekt rozporządzenia, oznaczony numerem 68 w wykazie prac legislacyjnych, został opublikowany w czerwcu 2026 r. Planowany termin wejścia w życie to 20 września 2026 r. Zmiany dotyczą m.in. zasad obliczania powierzchni biologicznie czynnej, czyli powierzchni, na której zapewniona jest naturalna retencja wody i wegetacja roślin. Nowe wymogi mają też obejmować rozwiązania zapewniające częściowo powierzchnie biologicznie czynne, odległości zabudowy od działek leśnych oraz sposób liczenia kondygnacji przy kondygnacjach częściowo zagłębionych w gruncie.

Kogo dotkną zmiany i dlaczego to ważne dla budownictwa

Zdaniem Granata odpowiedź na pytanie, czy po wrześniu 2026 r. nadal będzie można realizować inwestycje mieszkaniowe, brzmi: tak, ale nie na takich samych zasadach i nie przy zachowaniu dotychczasowej opłacalności wielu przedsięwzięć. Nowe wymogi mogą ograniczyć efektywne wykorzystanie części działek inwestycyjnych, zwłaszcza położonych na terenach zurbanizowanych, gdzie każdy metr powierzchni biologicznie czynnej, odległość od granicy czy parametr zabudowy decydują o rentowności projektu.

Zmiany nie dotkną inwestycji, które mają już decyzję o pozwoleniu na budowę. Obejmą natomiast prace projektowe, które nie zakończą się złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę do 20 września 2026 r. Proces inwestycyjny w nieruchomościach trwa zwykle od trzech do siedmiu lat, dlatego tak krótki okres przejściowy budzi wątpliwości autorów analiz rynkowych.

Ryzyko dla cen i podaży gruntów

Już teraz widać wpływ projektowanych zmian na rynek gruntów inwestycyjnych. Część inwestorów wstrzymuje akwizycję nowych nieruchomości lub istotnie obniża oferowane ceny. Granat tłumaczy to racjonalną reakcją na wzrost ryzyka regulacyjnego: wartość gruntu zależy przede wszystkim od możliwości jego zgodnego z prawem zagospodarowania. Jeśli istnieje ryzyko, że przyszłe przepisy ograniczą intensywność zabudowy albo uniemożliwią realizację zakładanej funkcji, naturalną konsekwencją jest spadek zainteresowania zakupem.

Dla czytelników Praca Gazeta istotny jest możliwy pośredni efekt: mniej opłacalnych inwestycji może w kolejnych latach ograniczyć liczbę nowych projektów budowlanych, a tym samym popyt na pracowników budownictwa. Sam projekt nie zawiera jednak przepisów dotyczących zatrudnienia — to skutek rynkowy, którego skali na razie nie można oszacować.

Konstytucyjne zastrzeżenia

Granat podkreśla, że samo zaostrzenie wymagań technicznych nie jest problemem. Państwo ma prawo kształtować standardy bezpieczeństwa, jakości przestrzeni i ochrony interesu publicznego. Granicą pozostaje konstytucyjna zasada proporcjonalności oraz wynikająca z art. 2 Konstytucji RP zasada demokratycznego państwa prawnego, obejmująca ochronę zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że ustawodawca powinien uwzględniać interesy w toku oraz zapewnić adresatom regulacji realną możliwość dostosowania się do nowych obowiązków. Przy obecnie projektowanej regulacji ochrona interesów inwestorów jest zdaniem prawnika ograniczona.

Jakie vacatio legis byłoby właściwe

Autor opinii ocenia, że w przypadku regulacji ingerujących w podstawowe parametry procesu inwestycyjnego okres dostosowawczy nie powinien być krótszy niż 12–24 miesięcy. Chodzi o czas na dostosowanie dokumentacji projektowej, weryfikację modeli finansowych, renegocjację umów z wykonawcami oraz dokończenie przedsięwzięć przygotowywanych według dotychczasowych regulacji.